Fiaip - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali

Faq certificazione energetica

Quali sono i casi di "trasferimento a titolo oneroso" per i quali occorre inserire l'indice di prestazione energetica nell'annuncio commerciale?

Il decreto riporta esplicitamente il riferimento agli "annunci commerciali di vendita", ma parla anche di "trasferimento a titolo oneroso", quindi, rientrano nell'applicazione dell'obbligo eventuali contratti di permuta con o senza conguaglio e le compravendite di quote in multiproprietà e le cessioni di aziende contenenti anche immobili.

Atto di compravendita o permuta e in genere ogni atto di trasferimento a titolo oneroso che comporti, anche per quote indivise, il trasferimento del diritto di proprietà ovvero il trasferimento o la costituzione dei diritti di superficie, usufrutto, uso e abitazione su immobili, ivi comprese, ove determinino il trasferimento dei predetti diritti, le cessioni d'azienda comprendenti beni immobili.

Sono, dunque, esclusi dall'obbligo gli annunci di locazione di edifici o di singole unità immobiliari (fatte salve eventuali diverse disposizioni legislative regionali, come si vedrà di seguito).

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Cos'è la classe energetica?

La "Classe energetica" di un edificio è l'etichetta di efficienza energetica attribuita all'edificio sulla base di un intervallo convenzionale di riferimento all'interno del quale si colloca la sua prestazione energetica complessiva. La classe energetica è contrassegnata da una lettera e viene identificata nel documento definito attestato di certificazione energetica (ACE).

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Cos'e' l'attestato di certificazione energetica (ace) degli edifici?

L'attestato di certificazione energetica degli edifici, con l'attribuzione di specifiche classi prestazionali, è lo strumento di orientamento del mercato verso gli edifici a migliore rendimento energetico, permettendo ai cittadini di valutare la prestazione energetica dell'edificio di interesse e di confrontarla con i valori tecnicamente raggiungibili, in un bilancio costi/benefici.

L' ACE - Attestato di certificazione energetica - ha una validità temporale massima di 10 anni deve, tuttavia, essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione, edilizio e impiantistico, che modifica la prestazione energetica dell'edificio nei seguenti termini:

  • a ogni intervento migliorativo della prestazione energetica a seguito di interventi di riqualificazione che riguardino almeno il 25% della superficie esterna dell'immobile;
  • a ogni intervento migliorativo della prestazione energetica a seguito di interventi di riqualificazione degli impianti di climatizzazione e di produzione di acqua calda sanitaria che prevedono l'istallazione di sistemi di produzione con rendimenti più alti di almeno cinque punti percentuali rispetto ai sistemi preesistenti;
  • ad ogni intervento di ristrutturazione impiantistica o di sostituzione di componenti o apparecchi che, fermo restando il rispetto delle norme vigenti, possa ridurre la prestazione energetica dell'edificio
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Chi puo' redigere l'attestato di certificazione energetica?

L'ACE, contenente l'indice di prestazione energetica, deve essere redatto da un tecnico professionista abilitato iscritto al proprio Ordine, (architetto, ingegnere, geometra e perito sono le quattro figure professionali che hanno competenze riconosciute nella progettazione termotecnica) ed è a carico del proprietario dell'immobile che intende vendere, fatte salve diverse pattuizioni.

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Quando e' possibile avvalersi dell'autodichiarazione di appartenenza alla classe g dell'immobile in sostituzione dell'attestato di certificazione energetica?

L'Autodichiarazione del proprietario è prevista all'art. 9, All. 1, delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica (D.M. 26.06.09) per i fabbricati costruiti o radicalmente ristrutturati in base a titolo edilizio richiesto prima dell'8.10.2005 e di superfice utile inferiore o uguale a 1000 mq.

In tali casi il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che:

  • l'edificio è di classe energetica G;
  • i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti.

L'art. 6, comma 2 quater, D.Lgs n. 192/05 dispone di indicare negli annunci commerciali di vendita l'indice di prestazione energetica e non la classe energetica ragion per cui non si ritiene possibile avvalersi dell'autodichiarazione se non limitatamente ai casi sopra espressamente indicati e/o in base alle eventuali prescrizioni legislative regionali.

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Ci sono casi da escludere per l'applicazione dell'obbligo in esame ?

Per quanto riguarda, più in generale, gli immobili oggetto di applicazione/esclusione dall'obbligo di dotazione dell'attestato di certificazione energetica, occorre fare riferimento all'art. 3, comma 3, del D.Lgs. n.192/05 ed all'art. 2, dell'allegato A del D.M. 26.06.09 (Linee Guida nazionali per la certificazione energetica) che, a sua volta, rimanda all'art. 3 del D.P.R. 26-08-1993 n. 412.

Conformemente allo scopo della normativa in materia di certificazione energetica, in generale tutti gli edifici che comportino un consumo energetico (ferme restando le specifiche esclusioni di cui alla normativa sopra indicata) devono essere dotati di attestato di certificazione energetica.

In sintesi, sono escluse dalla certificazione energetica le seguenti categorie:

  • box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell'isolamento termico;
  • immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'art. 136, comma 1, lett. b) e c) del D. Lgs 42/2004, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe una alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici;
  • fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
  • fabbricati isolati con una superficie utile totale < 50 m2;
  • impianti installati ai fini del processo produttivo realizzato nell'edificio, anche se utilizzati, in parte non preponderante, per gli usi tipici del settore civile.

Si precisa, infine, che "nel caso di edifici esistenti nei quali coesistono porzioni di immobile adibite ad usi diversi (residenziale ed altri usi) qualora non fosse tecnicamente possibile trattare separatamente le diverse zone termiche, l'edificio è valutato e classificato in base alla destinazione d'uso prevalente in termini di volume riscaldato".

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L'obbligo introdotto dall' art. 6, comma 2 quater d.lgs.n. 192/05 è applicato alle stesse condizioni in tutte le regioni di Italia?

L'obbligo in esame ha fonte legislativa nazionale; occorre, tuttavia, osservare che la materia energetica è di competenza concorrente regionale in virtù dell'art. 117 della Costituzione, ragion per cui le Regioni hanno facoltà di legiferare in materia.

Per fare chiarezza, occorre fare una prima selezione delle Regioni che hanno legiferato sulla certificazione energetica e tra queste una seconda distinzione in merito a quali Regioni hanno poi legiferato in merito allo specifico obbligo di dichiarare negli annunci immobiliari di compravendita l'indice di prestazione energetica.

Ad oggi le regioni che hanno legiferato sul processo di certificazione energetica degli edifici e sui soggetti certificatori sono:
Lombardia, Emilia Romagna, Provincia autonoma di Bolzano, Provincia autonoma di Trento, Liguria, Valle d'Aosta, Friuli Venezia Giulia, Toscana, Piemonte, Sicilia.

Tra queste però, solo la Regione Lombardia e la regione Emilia Romagna hanno legiferato in merito all'obbligo di dichiarare l'indice di prestazione energetica degli edifici negli annunci immobiliari.

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Sono previste sanzioni per chi non rispetta l'obbligo di cui al art. 6, comma 2 quater d.lgs.n. 192/05?

Come anticipato la disciplina in materia di certificazione energetica è di competenza concorrente regionale con la conseguenza che, laddove la regione abbia legiferato al riguardo, occorre osservare la specifica disciplina regionale, la quale può, dunque, già prevedere l'applicazione di sanzioni in caso di inadempimento all'obbligo di inserimento dell'indice di prestazione energetica degli edifici negli annunci di vendita e/o prevedere tale obbligo anche per gli annunci relativi alla locazione.

Si precisa, infatti, che la disposizione nazionale (art. 6, comma 2 quater D.Lgs n. 192/05) non prevede sanzioni per la mancata applicazione dell'obbligo; tra le Regioni, viceversa, solo la Regione Lombardia ha esplicitamente previsto, in caso di inadempimento, una sanzione pecuniaria che viene irrogata indistintamente a tutti i titolari degli annunci, responsabili di quanto pubblicato anche se non sono i proprietari dell'immobile.

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Come dobbiamo comportarci nei confronti dei clienti per rispettare l'obbligo in esame?

A livello generale, nel rappresentare al cliente-venditore l'obbligo in oggetto così come disciplinato dalla legge, si suggerisce di subordinare la pubblicazione dell'annuncio di vendita al rilascio dell'ACE quantomeno per gli immobili il cui conferimento dell'incarico sia successivo al 31.12.11 (fermo restando che qualora fossero previste sanzioni dalla legge regionale non sarà in ogni caso possibile pubblicare l'annuncio sin tanto che non sarà fornito l'ACE) evidenziandogli, nel contempo, che per effettuare la vendita, è tenuto a procurarsi il relativo attestato (ai sensi del comma 2 ter dell'art. 6 del D. Lgs n.192/05 introdotto dall' art. 13 D. Lgs n. 28/11).

Ferme restando eventuali diverse indicazioni da parte del proprio Presidente regionale Fiaip, nel caso in cui il cliente non possa o non intenda provvedere ad acquisire l'attestato di certificazione energetica nei tempi dovuti, si suggerisce di far sottoscrivere un modulo in cui il venditore medesimo dichiari l'indice di prestazione energetica dell'immobile, impegnandosi a procurare il relativo ACE entro un termine da concordare (ovvero prima della sottoscrizione del preliminare) ed esonerando, nel contempo, il mediatore da ogni responsabilità possa derivargli con particolare riferimento a quella derivante dall'art. 1759 c.c., vista l'impossibilità di procedere alla verifica di quanto dichiarato dal cliente.

Occorre, infatti, cautelativamente precisare che in base all'interpretazione estensiva assunta dall'art. 1759 c.c. (in base alla quale al mediatore è vietato fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere) il mediatore è tenuto a controllare la rispondenza alla realtà di quanto dichiarato dal cliente anche sotto tale profilo con la conseguenza che, in difetto, occorrerà comunque informare il potenziale acquirente della propria inconsapevolezza in ordine a quanto venisse affermato dal venditore, consegnando copia del modulo sottoscritto dal venditore e chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate.

Da ultimo si ribadisce che la disposizione nazionale, prevede l'obbligo di inserimento dell'indice di prestazione energetica nei soli annunci immobiliari di compravendita.

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