L'andamento delle quotazioni studiato dall'Osservatorio Immobiliare F.I.A.I.P.
Monitoraggio sui tempi e costi delle transazioni
CASE, PREZZI SOTTO CONTROLLO
di Rocco Attinà
responsabile dell'Osservatorio immobiliare Fiaip
Monitorare costantemente l'andamento dei prezzi e delle compravendite degli immobili sul territorio nazionale. È questo lo scopo dell'Osservatorio Immobiliare della Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, alla cui realizzazione partecipano oltre 5 mila operatori del settore. Nel borsino, oltre alle quotazioni immobiliari, suddivise per città e quartieri, sono presenti anche diversi grafici relativi ad alcuni fondamentali aspetti delle transazioni. Tra questi i tempi medi tra incarico e preliminare, preliminare e atto notarile. In particolare, tra incarico e atto notarile intercorrono mediamente sette mesi (per il Nord Italia abbiamo un tempo minimo di cinque mesi nel Friuli e una punta massima di otto mesi nell'Emilia Romagna e Piemonte, per il centro Italia un tempo minimo di sei mesi nel Lazio e una punta massima di nove mesi in Umbria, per il sud Italia abbiamo un tempo minimo di cinque mesi in Calabria e una punta massima di otto mesi in Sicilia). Interessante anche l'analisi del divario tra prezzo richiesto e prezzo di vendita che mediamente si colloca tra il 10 e il 20%. Molto interessante anche l'analisi degli acquisti con mutuo che riguardano dal 50 all'80% delle transazioni con una punta minima in Liguria e Veneto compresa tra il 20 e il 50% e con una punta massima in Abruzzo tra l'80 e il 100%.
La percentuale media di importo del mutuo rispetto al prezzo di vendita è compresa tra il 50 e l'80% mentre la durata media si colloca attorno ai 15 anni visto la sostanziale equivalenza tra rata ed eventuale canone di locazione. E mentre il Nord e il Centro preferiscono il tasso variabile, il Sud si orienta al tasso fisso.
Il lavoro dell'Osservatorio è stato lungo e complesso e si è potuto portare a compimento grazie alla collaborazione dei Presidenti dei collegi provinciali e degli associati. Peraltro i dati si riferiscono a valutazioni reali e non gonfiati da interessi personali e commerciali. E nell'immediato futuro riteniamo ci possa essere un leggero incremento delle compravendite e dei valori rimanendo però, di base, ancorati alle valutazioni attuali. Le valutazioni riportate in listino devono tener conto delle seguenti variabili del prezzo:
Strada. Oltre al quartiere e alla sottozona, la via e, soprattutto, la posizione dell'abitazione nella via, possono influenzare molto il prezzo.
Piano. Il piano al quale è ubicato l'appartamento e l'esposizione hanno una notevole influenza sul prezzo. Più i piani sono alti più aumenta il prezzo. La luminosità può incidere per un 10-15%. La rumorosità (inquinamento acustico), l'accessibilità ai ladri e una cattiva esposizione fanno scendere il prezzo, rispettivamente, del 10-15% e del 10%. Se la casa è in una zona tranquilla, il prezzo sale di un 10%.
Comfort. Tra i comfort rientrano l'ascensore, il tipo d'impianto di riscaldamento, la sua efficienza e il suo stato, il portierato. Per esempio, la presenza dell'ascensore può influire sul prezzo fino al 10- 15%. Se l'impianto di riscaldamento manca, il prezzo cala del 5%. Il portierato influisce, soprattutto, sulle spese condominiali, sul prezzo di vendita ha un'incidenza negativa del 2-3%;
Auto. Importantissimi il posto auto o il box che sono indispensabili in zone senza parcheggi. La facilità a trovare parcheggio intorno allo stabile influisce per un 1-2%, il parcheggio condominiale del 4-5%;
Stato. Lo stato dell'appartamento influisce sul prezzo, così come lo stato generale del palazzo e, soprattutto, le condizioni del tetto e della facciata. Per esempio: un atrio in ottime condizioni può far lievitare il prezzo fino al 2%. Sincerarsi, inoltre, anche dello stato di solai, cantine, scale e sulla manutenzione effettuata nel tempo allo stabile. Un'ultima nota a proposito delle manutenzioni straordinarie: gli immobili richiederanno nei prossimi anni forti spese per le manutenzioni straordinarie, finora alquanto trascurate. Le nuove leggi obbligano sempre più a interventi manutentivi pesanti. Quindi, è preferibile acquistare appartamenti in palazzi già ristrutturati in tutte le parti comuni e comunque quantificare preventivamente a quanto ammontano le spese straordinarie per non incorrere in spiacevoli sorprese.