Gian Battista Baccarini (FIAIP): “È sempre più evidente come gli affitti turistici non siano la causa dell’emergenza abitativa”
Il mercato delle locazioni turistiche si conferma un settore strategico per la crescita del turismo e dell’economia italiana nonostante una flessione registrata nella stagione invernale appena conclusa, determinata prioritariamente dai nuovi obblighi recentemente introdotti e dalla grande confusione generata da iniziative comunali orientate ad introdurre limiti, o, addirittura divieti nel settore.
È ciò che emerge chiaramente dal FIAIP Monitora Italia Turistico, il report Immobiliare Nazionale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali sulle locazioni brevi ad uso turistico delle principali località Italiane, incentrato sull’andamento della stagione estiva 2024 e stagione invernale 2024-2025 rispetto all’anno precedente e tendenze per l’estate 2025, con un focus sulle Regioni Lombardia e Veneto che attendono le olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026, report elaborato dal Centro Studi Nazionale FIAIP illustrato a Roma questa mattina presso la Sala Stampa della Camera dei Deputati.
Il Report è stato presentato da Francesco La Commare Presidente del Centro Studi FIAIP, Marco Bettiol Vicepresidente del Centro Studi FIAIP, Leonardo Piccoli Vicepresidente Nazionale FIAIP con delega al settore Turistico, e commentato dal Presidente Nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini e dall’On. Alessia Ambrosi componente della XIV Commissione (Politiche dell’Unione Europea) della Camera dei Deputati con l’intervento dell’On. Graziano Pizzimenti componente della VIII Commissione (Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici).
In Italia nel 2024 le compravendite di seconde case sono state circa 270.000 (-5% rispetto al 2023) e le proiezioni indicano per il 2025 un ulteriore calo di circa il 2%, ciò è dovuto prioritariamente all’incremento degli acquisti prima casa, in particolare delle operazioni di “sostituzione della prima casa” (soprattutto persone che vendono per ricomprare una casa più grande), dopo tre anni in cui si registrava un decremento, in virtù del positivo susseguirsi di una serie di ribassi dei tassi di interesse sui mutui. Dal report emerge che solo il 25% degli acquisti di seconde case sono finalizzate alla locazione, in calo quella breve con finalità turistica, per i timori generati da politiche comunali “ostative”, in termini di limiti e divieti contro questo comparto, erroneamente considerato la causa principale dell’emergenza abitativa e della desertificazione dei centri storici.
Infatti, nonostante la stagione estiva 2024 rispetto al 2023 abbia registrato un +9% di numero di contratti di locazioni con finalità turistiche, dovuto in particolare ad una straordinaria presenza di turisti stranieri, unitamente ad un aumento medio dei canoni di un +6%, la stagione invernale 2024-2025 appena conclusasi ha registrato un’inversione di tendenza con una flessione media di un -4% di locazioni turistiche rispetto alla scorsa stagione, calo prioritariamente dettato dai recenti provvedimenti di alcuni Sindaci di grandi città, su tutti Firenze e Venezia, orientati ad ostacolare gli affitti turistici, ma anche in virtù dell’aumento degli adempimenti e delle conseguenti sanzioni introdotte con il decreto Anticipi in vigore dal 1° gennaio 2025, mentre i canoni di locazione sono rimasti sostanzialmente invariati con un lieve aumento medio di un +1,2% nelle città d’arte dove rimane molto alta la domanda rispetto a quanto offerto dal mercato.
Per quanto attiene i rendimenti medi, nell’estate 2024 sono stati da un 6% ad un 9% mentre nella stagione invernale si è registrata una lieve flessione, attestandosi tra un 5% e un 8%, permanendo, in ogni caso, una redditività mediamente più vantaggiosa rispetto alla locazione ordinaria.
Si evidenzia come il calo del numero delle locazioni brevi con finalità turistica non sia stato accompagnato da un proporzionale aumento delle locazioni a medio-lungo termine mentre sono aumentati considerevolmente i contratti di locazione ad uso transitorio (+52% di contratti nel secondo semestre del 2024 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente) in quanto garantiscono flessibilità in termini di durata, da qui la necessità, più volte evidenziata da FIAIP, di consentire sempre la stipula di tali contratti ai residenti e non solo quando ricorrano determinate condizioni. Questa situazione dimostra plasticamente come gli affitti turistici non siano la causa dell’emergenza abitativa mentre è evidente che i proprietari faticano ad affittare a medio-lungo termine perché hanno giustificati timori sia del rischio di morosità e/o mancato pagamento dei canoni sia della mancata o ritardata restituzione del possesso dell’immobile, praticamente assenti negli affitti di breve durata.
Stimata per il 2025 una flessione del -8% rispetto all’estate 2024 del numero dei contratti di locazione breve con finalità turistica a seguito sia del previsto lieve calo di turisti stranieri, in particolare tedeschi e americani (oltre ai russi da tempo assenti), sia, soprattutto, dall’assenza di case a disposizione in quanto sempre più proprietari sono confusi e in parte spaventati dai nuovi obblighi nazionali introdotti e, soprattutto, dai regolamenti comunali e/o annunciate restrizioni da parte di diversi Sindaci, con un’inversione di tendenza (dopo cinque anni di crescita consecutiva) in riferimento ai valori dei canoni di locazione stimando una flessione media di un -2% rispetto al 2024, decremento dettato da un calo della domanda rispetto all’offerta, in particolare in quelle aree del Paese, come i numerosi piccoli borghi, meno frequentati, che confermano, in ogni caso, un rendimento lordo medio stimato tra il 5% e l’8%. Ecco perché al problema dell’overtourism presente in alcune città va sovrapposto quello dell’undertourism, proprio in quelle località dove le locazioni turistiche rappresentano l’unica ancora di salvezza per l’economia locale e per il conseguente sviluppo sociale e occupazionale.
Il 70% di chi acquista una seconda casa lo fa al mare acquistando un appartamento con due camere da letto investendo dai 150 ai 200mila euro con un aumento del budget rispetto ad un anno fa, complice l’incremento dei prezzi registrato anche l’anno scorso di un +3%, trend confermato anche nel primo trimestre di quest’anno con un +4% rispetto al primo trimestre dell’anno scorso. Mentre il turista che sceglie la locazione turistica lo fa solitamente per una settimana, vuole il wi-fi e prenota, per la maggior parte, entro il mese di aprile.
Per gli intermediari professionali, inoltre, è oramai evidente come l’affitto turistico non possa essere considerato in alcun modo una forma di concorrenza sleale o agevolata rispetto alle strutture ricettive tradizionali, hotel e alberghi su tutti, ma, al contrario, una forma di ricettività alternativa e complementare rispetto a queste ultime, in quanto i turisti che scelgono l’affitto di una casa lo fanno, non necessariamente per motivi economici, ma principalmente per il desiderio di vivere un’esperienza diversa, in maggiore libertà, senza vincoli di orari e/o di altra natura che, invece, sono presenti nell’hotellerie.
Infine nel Report si conferma, in continuità con i due anni precedenti, un aumento nella stagione estiva 2024 di un +7% rispetto al 2023 di locazioni brevi ad uso turistico gestite dagli agenti immobiliari professionali (salite al 66% il totale delle agenzie che operano in questo settore), agenzie immobiliari che diventano sempre più punto di riferimento necessario, sia per i proprietari che per i turisti, in quanto garanzia di legalità, in particolare in relazione agli adempimenti, aumentati con il dl Anticipi, ed, in particolare, quelli correlati alla riscossione e versamento delle ritenute d’acconto e dell’imposta di soggiorno, consolidando quella funzione di salvaguardia contro l’evasione fiscale e l’abusivismo che da sempre minano il settore.
“Per l’imminente stagione estiva, dopo sei anni di incremento, si prevede una flessione delle locazioni turistiche a conferma dell’inversione di tendenza registrata nella stagione invernale appena conclusasi – dichiara il Presidente del Centro Studi FIAIP Francesco La Commare – ciò è da imputarsi, in gran parte, alla minor offerta di case sul mercato in quanto sempre più proprietari sono confusi e in parte spaventati sia dai recenti ulteriori adempimenti in vigore dal primo gennaio sia, soprattutto, dai regolamenti comunali e dalle annunciate restrizioni da parte di diversi Sindaci che considerano, impropriamente, gli affitti turistici la causa di tutti i mali.”
“I due terzi delle agenzie immobiliari intermediano e gestiscono locazioni brevi con finalità turistiche proseguendo un trend positivo iniziato sei anni fa – sottolinea il Vicepresidente del Centro Studi Marco Bettiol . Oggi le agenzie immobiliari sono riconosciute oramai, dai proprietari e dai vacanzieri, come un rassicurante presidio di trasparenza e legalità, i cui servizi di assistenza e consulenza diventano sempre più necessari per il corretto adempimento degli innumerevoli aspetti burocratici e normativi connessi alla locazione incrementati da quest’anno”.
“La locazione turistica è ‘locazione’ non un’attività imprenditoriale – commenta Leonardo Piccoli Vicepresidente Nazionale FIAIP con delega al settore Turistico. E’, pertanto, surreale sentire parlare di concorrenza sleale o agevolata rispetto all’hotellerie, entrambe sono, infatti, forme di ricettività complementari che alimentano positivamente l’economia turistica locale e nazionale, perciò, non serve creare inutili contrapposizioni ma, al contrario, sarà strategico fare ‘rete’ a beneficio della comunità, del mercato e di chi, come noi, vi opera professionalmente con inevitabili ricadute positive per l’intero sistema economico, sociale e occupazionale nazionale”.
“E’ ora che gli amministratori comunali comprendano che le locazioni turistiche non sono la causa o un aggravante dell’emergenza abitativa – dichiara il Presidente Nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini. Lo dimostra il fatto che il calo degli affitti turistici non sta determinando un aumento delle locazioni lunghe ma danneggia unicamente l’economia locale e nazionale soprattutto nei piccoli borghi dove sta imperversando “l’undertourism”. Per aumentare l’offerta di locazioni ordinarie e attenuare l’emergenza Casa – prosegue Baccarini – servono adeguate e mirate politiche abitative pubbliche e sociali e soprattutto misure che tutelino i proprietari ad oggi motivatamente impauriti, sia del rischio di morosità e/o mancato pagamento dei canoni sia della mancata o ritardata restituzione del possesso dell’immobile che comporta costi e disagi a danno del mercato con la conseguenza di rendere ancora più faticoso l’accesso alla Casa, ecco perché – conclude Baccarini – è necessario intervenire subito.”
“Dall’indagine della FIAIP si evince chiaramente come il settore delle locazioni turistiche, rappresenti una straordinaria risorsa per l’economia locale e Nazionale e, come tale, va salvaguardato e agevolato non vessato – commenta l’On. Alessia Ambrosi. Il Governo, infatti, con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale ha voluto semplificare e mettere ordine a favore della legalità in un comparto strategico per l’Italia non condividendo tutte quelle iniziative comunali e regionali orientate, al contrario, a limitare o addirittura vietare gli affitti turistici, ledendo impropriamente il diritto di affittare liberamente il proprio immobile, come dimostra l’impugnazione da parte del Governo della legge regionale toscana per incostituzionalità e la recente sentenza del Consiglio di Stato che ha giustamente annullato il regolamento restrittivo del Comune di Sirmione contro le locazioni turistiche.”
Roma, 03 luglio 2025
Fonte: Ufficio Stampa
