Dal 2 agosto 2026 trovano applicazione ulteriori disposizioni del Regolamento (UE) 2024/1689, cosiddetto “AI Act”, riguardanti la trasparenza nell’utilizzo di determinati sistemi e contenuti generati mediante intelligenza artificiale.
La normativa non vieta agli agenti immobiliari di utilizzare strumenti di IA per predisporre annunci, comunicazioni, traduzioni, immagini, analisi o risposte ai clienti. Richiede, tuttavia, che tali strumenti siano impiegati in modo consapevole, trasparente e sotto un effettivo controllo umano.
Per la normale attività di agenzia si raccomanda, in particolare, di osservare le seguenti indicazioni.
– Individuare gli strumenti di IA utilizzati
È opportuno effettuare una semplice ricognizione degli strumenti impiegati dall’agenzia e dai propri collaboratori, quali chatbot, generatori di testi, sistemi di virtual staging, assistenti per il marketing, programmi di valutazione o selezione automatizzata della clientela.
– Informare il cliente quando interagisce con un chatbot
Qualora sul sito internet o su altri canali dell’agenzia sia presente un assistente virtuale che dialoga direttamente con gli utenti, deve risultare chiaramente, fin dall’inizio della conversazione, che l’interazione avviene con un sistema di intelligenza artificiale.
Può essere utilizzata, ad esempio, la seguente indicazione: “Stai interagendo con un assistente virtuale basato su intelligenza artificiale. Per parlare con un operatore puoi richiederlo in qualsiasi momento.”
– Segnalare il virtual staging e le immagini che modificano la realtà dell’immobile
Le fotografie di immobili realmente esistenti nelle quali arredi, finiture, ambienti o altri elementi siano stati inseriti o modificati mediante IA devono essere accompagnate da un’indicazione chiara e immediatamente visibile. Può essere utilizzata, ad esempio, la seguente dicitura: “Immagine elaborata mediante intelligenza artificiale a scopo illustrativo – arredi e finiture non presenti nello stato attuale dell’immobile.” L’utilizzo dell’IA non deve mai determinare l’aggiunta o l’occultamento di caratteristiche sostanziali dell’immobile, quali balconi, finestre, dimensioni, vedute, stato manutentivo o dotazioni inesistenti.
– Verificare sempre gli annunci e i documenti predisposti con l’IA
I testi prodotti con il supporto dell’intelligenza artificiale devono essere controllati da una persona prima della pubblicazione o dell’invio. L’agente rimane responsabile della correttezza delle informazioni relative all’immobile, comprese superfici, caratteristiche, stato urbanistico e catastale, prestazione energetica, spese, disponibilità e condizioni economiche, pertanto, per i normali annunci immobiliari revisionati e approvati dall’agente non è necessario indicare che il testo è stato predisposto con l’ausilio dell’IA.
– Non inserire dati riservati negli strumenti pubblici di IA
Non devono essere copiati o caricati indiscriminatamente su strumenti di IA:
- documenti di identità;
- proposte, preliminari o incarichi contenenti dati personali;
- visure, planimetrie o perizie associate a persone identificabili;
- coordinate bancarie e informazioni economiche;
- documentazione antiriciclaggio;
- elenchi clienti e database commerciali;
- informazioni riservate ricevute da venditori, acquirenti, locatori o conduttori.
Prima di utilizzare un servizio di IA occorre verificare le relative condizioni contrattuali, le impostazioni sulla conservazione dei dati e la compatibilità del trattamento con la normativa sulla protezione dei dati personali.
– Formare adeguatamente titolari, dipendenti e collaboratori
L’articolo 4 dell’AI Act richiede ai soggetti che utilizzano sistemi di IA di assicurare un livello adeguato di conoscenza da parte del personale.
Non è previsto uno specifico “patentino”, né un corso obbligatorio certificato da un’autorità pubblica. La formazione deve essere proporzionata agli strumenti utilizzati e può essere realizzata anche attraverso istruzioni interne, momenti formativi o apposite procedure operative. È comunque opportuno (non obbligatorio) conservarne una semplice evidenza documentale.
– Evitare decisioni automatiche sui clienti
L’IA non dovrebbe essere utilizzata autonomamente per escludere potenziali acquirenti o conduttori, attribuire punteggi di affidabilità, selezionare le persone cui proporre un immobile o assumere decisioni che possano incidere significativamente sull’accesso all’abitazione.
Qualora l’agenzia utilizzi software che svolgono tali funzioni, è necessario acquisire dal fornitore informazioni precise sulla classificazione del sistema ai sensi dell’AI Act e sottoporne l’utilizzo a una specifica valutazione legale e privacy.
In sintesi, dal 2 agosto 2026 non cambia il modo di svolgere la professione di agente immobiliare, ma diventa necessario utilizzare gli strumenti di intelligenza artificiale con maggiore trasparenza, mantenendo sempre il controllo umano sui contenuti adottando alcune semplici cautele organizzative.
Al riguardo ad ogni agenzia che utilizza strumenti di intelligenza artificiale si consiglia di:
- predisporre un elenco degli strumenti utilizzati;
- individuare una persona responsabile della loro gestione;
- adottare brevi regole interne sull’utilizzo consentito;
- formare dipendenti e collaboratori nell’utilizzarla con le attenzioni di cui appena sopra;
- verificare i contenuti prima della pubblicazione;
- segnalare chatbot e virtual staging nei casi previsti;
- vietare l’inserimento non autorizzato di dati personali o riservati.
L’AI Act non introduce nuovi reati né sanzioni automatiche per il normale utilizzo dell’intelligenza artificiale nelle agenzie immobiliari e, soprattutto, si sottolinea come non imponga agli agenti immobiliari di rinunciare alle opportunità offerte dall’IA, ma richiede di utilizzarla come strumento di supporto, preservando la responsabilità professionale, la trasparenza verso il cliente e la correttezza delle informazioni pubblicate.
Il Centro Studi FIAIP continuerà a monitorare l’attuazione della normativa e gli eventuali ulteriori chiarimenti delle autorità Nazionali ed Europee.
Roma, 3 agosto 2026
Fonte: Centro Studi Fiaip
