Il caso
Due acquirenti sottoscrivono un preliminare e scoprono successivamente che sull’immobile grava un’ipoteca di cui non erano state informate. La venditrice non provvede a cancellarla e il rogito salta. Le acquirenti agiscono anche nei confronti del mediatore, chiedendo la restituzione della provvigione.
 
Cosa ha chiarito la Cassazione
Con l’ordinanza n. 9395 del 10 aprile 2025, la Corte ribadisce che l’agente immobiliare deve comunicare le circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza richiesta a un professionista, quando possono incidere sulla sicurezza e sulla convenienza dell’affare. Tra queste rientra la presenza di ipoteche, verificabile attraverso i registri immobiliari, anche senza uno specifico incarico di controllo.
 
La promessa del venditore di trasferire l’immobile libero da vincoli non sostituisce l’informazione sull’ipoteca già esistente. Nel caso esaminato, l’omissione del mediatore ha contribuito al mancato rogito e ha giustificato l’esclusione del diritto a trattenere la provvigione.
 
Suggerimenti operativi
Per tradurre questo principio in una buona pratica professionale è opportuno:
1 –  acquisire una visura ipotecaria aggiornata prima che le parti assumano un impegno contrattuale vincolante;
2 – informare chiaramente degli eventuali vincoli, facendone risultare la presenza nella documentazione contrattuale;
3 –  concordare con le parti e il notaio come gestire la cancellazione dell’ipoteca;
4 – conservare prova delle verifiche effettuate e delle informazioni comunicate.
 
Un’ipoteca non impedisce necessariamente la vendita, ma deve essere conosciuta e gestita per tempo. Informare con chiarezza permette alle parti di scegliere consapevolmente e tutela il lavoro dell’agente immobiliare, insieme al suo diritto alla provvigione.