Nell’ambito dell’attività di analisi e approfondimento normativo che il Centro Studi FIAIP svolge a supporto degli associati, riteniamo utile condividere un aggiornamento di particolare rilievo in materia di circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Di seguito riportiamo un commento tecnico di approfondimento relativo alla recente riforma dell’azione di restituzione, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, che introduce importanti novità con ricadute significative sull’operatività professionale, sull’accesso al credito e sulla sicurezza delle transazioni immobiliari.
“Con la riforma dell’azione di restituzione entrata in vigore il 18 dicembre 2025, l’azione di riduzione non è più opponibile ai terzi acquirenti.
Con questa misura il legislatore ha inteso agevolare la circolazione dei beni di provenienza donativa acquistati dai terzi e facilitare l’accesso al credito, rendendo possibile la concessione degli stessi in garanzia senza le note problematiche fino ad oggi esistenti.
Il nuovo art. 563 codice civile prevede infatti che «La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero uno del primo comma dell’art. 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata».
In pratica, chi ha acquistato un bene che il venditore aveva ricevuto in donazione non deve più temere che gli eredi del donante, nel caso in cui venisse accertata una lesione di legittima, agiscano anche nei suoi confronti per ottenere la restituzione del bene: infatti è soltanto il donatario che d’ora in poi sarà tenuto a compensare in denaro il legittimario leso, il quale potrà vantare un mero diritto di credito.
Nondimeno, essendo stata eliminata la previsione secondo cui il bene doveva essere restituito libero da ipoteche, anche le banche saranno maggiormente tutelate. Tant’è che, qualora l’acquirente debba accendere un mutuo al fine di acquistare l’immobile, la banca non potrà più rifiutarne l’erogazione per il solo fatto che il bene ha provenienza donativa.
L’approvazione di questa modifica legislativa è motivo di grande soddisfazione per il Notariato, che ne è stato uno dei principali promotori ed ha lavorato per oltre dieci anni affinché fosse approvata dal Parlamento, allo scopo di modernizzare il codice civile del 1942 allineandolo ai mutati bisogni della collettività.
Alla luce delle nuove disposizioni, non risulta più necessario ricorrere in via sistematica a strumenti quali polizze assicurative specifiche o soluzioni contrattuali atipiche finalizzate a neutralizzare la provenienza donativa dell’immobile. Resta tuttavia fondamentale, nell’ambito dell’attività di intermediazione immobiliare, che l’agente svolga con attenzione la propria funzione informativa nei confronti delle parti. In particolare, è opportuno che il venditore sia reso consapevole del fatto che, pur venendo meno l’azione restitutoria nei confronti dei terzi acquirenti, il rischio di un’azione di riduzione da parte di eventuali legittimari permane a suo carico sotto il profilo patrimoniale, traducendosi in un obbligo di compensazione in denaro. In tale contesto, la valutazione circa l’eventuale stipula di una polizza assicurativa rimane una scelta rimessa all’interesse e alla prudenza del donatario-venditore, quale strumento di tutela personale rispetto a possibili future pretese ereditarie. Si può affermare che la riforma contribuisce a ridare dignità al contratto di donazione, che nonostante le radici antichissime e la sua utilità, veniva spesso sconsigliata proprio a causa delle problematiche che presentava in caso di successiva circolazione del bene. Ora non avrà più senso il detto “la donazione sporca la provenienza”.
Infine va ricordato che con lo stesso provvedimento normativo è stato modificato anche l’art. 2652 comma 1 n. 8 codice civile, essendo stato ridotto a tre anni dall’apertura della successione il termine per l’opponibilità dell’azione di riduzione ai terzi acquirenti (in precedenza erano dieci anni). Così, anche l’acquisto di una casa che è stata ereditata sarà più agevole che in passato.”
Roma, 23 dicembre 2025
Fonte: Centro Studi Fiaip
