FIRENZE-PRATO-PISTOIA, PRESIDENTE CARLOTTA GALLETTI
FIRENZE
“Il 2025 per Firenze e provincia è stato un buon anno per le compravendite, principalmente perché se gli immobili vengono correttamente valutati e proposti al giusto prezzo la loro vendita avviene in tempi ragionevolmente brevi, aiuta questa maggiore agilità del mercato anche un più facile accesso ai mutui e una stabilità del mercato finanziario che da sicurezza e spinta al mercato immobiliare. Poi, naturalmente, ci sono le eccezioni. L’aumento del valore dei box auto, sempre più ambiti, e la richiesta di spazi esterni hanno fatto e fanno ancora aumentare in maniera dirompente il valore degli immobili che dispongono di questi accessori. A Firenze zone vicino al centro ma non centralissime, come Coverciano, Beccaria, Oberdan, Masaccio, Savonarola e Campo Marte, risultano ancora le più gradite con valori fra i più alti. Va detto che in queste zone spesso si trovano immobili troppo grandi, immobili che un tempo erano abitati da famiglie numerose che oramai non esistono più. Immobili dai 150 ai 300 mq messi sul mercato con richieste troppo alte (anche per i costruttori che spesso non hanno margine) e che rimangono invenduti per tempi troppo lunghi. Va tenuto presente anche che i costi delle ristrutturazioni sono aumentati e spesso il cliente lo mette in conto. Male invece gli affitti residenziali, troppa poca offerta in confronto alle tante richieste. La mia impressione è che le persone preferiscano allontanarsi da Firenze per trovare prezzi più bassi e anche maggiore offerta, magari in zone ben servite dai treni. Il pendolarismo si sta diffondendo molto a Firenze verso le nostre province e lo si nota con gli affitti ma lo si comincia a vedere anche con le compravendite. Nell’Empolese-Val d’Elsa ad esempio ci sono tante richieste di immobili, preferibilmente pressi stazione, da mettere a reddito con contratti 4+4 o meglio ancora a canone concordato”.

PRATO
“La provincia di Prato la si può suddividere in tre macro- aree. La macroarea più vasta è quella della Val di Bisenzio, che comprende i comuni di
Cantagallo, Vaiano e Vernio con caratteristiche orografiche e socioeconomiche tipiche degli ambiti territoriali di media ed alta collina e ricalca
la perimetrazione amministrativa dell’Unione dei comuni della Val di Bisenzio; quella del Montalbano con i Comuni di Carmignano e Poggio a
Caiano, che si sviluppa nella porzione di territorio opposta rispetto alla prima e rappresenta un ambito territoriale tipico della collina toscana.
L’altra macro-area è rappresentata rispettivamente dal comune di Montemurlo, che oltre a rappresentare il comune con maggior numero di
abitanti dopo il capoluogo, evidenzia una realtà specifica sia dal punto di vista industriale che agronomico, e dal capoluogo provinciale (Prato
Capoluogo), identificata con il perimetro del comune di Prato. Il mercato immobiliare della provincia pratese nel 2025 rispetto al 2024 è finito con
un aumento di vendite distribuito uniformemente su tutto il territorio provinciale mantenendo i prezzi invariati, salvo piccole realtà ed eccezioni.
La criticità di trovare nuovi alloggi è ancora attuale e risulta essere ancora una situazione che incide sulle trattative e i tempi di consegna. Il mercato delle locazioni non ha risentito di criticità, si nota ancora una carenza di proposte di alloggi”.

PISTOIA
“La provincia Pistoia conferma valori di mercato mediamente stabili in leggera ripresa con interessanti numeri di scambi, seppur con peculiari
differenze e diverse difficoltà di incrocio fra domanda e offerta nei territori urbani e nella montagna. Tradizionalmente la provincia è divisa in macroaree: Pistoia Capoluogo, Ombrone Pistoiese, Valdinievole, Montagna Pistoiese. Rispetto al passato sono aumentate le compravendite con
motore trainante Pistoia e la Valdinievole che si dividono la maggior parte delle transazioni provinciali, mentre i valori più interessanti si rilevano
nell’area dell’Ombrone ad Est che, grazie ad una migliorata viabilità, rende più veloci gli spostamenti verso il pratese e il fiorentino che avendo valori immobiliari più importanti spostano l’attenzione degli acquirenti su questa parte del territorio. La domanda è particolarmente indirizzata su un taglio di 4/5 vani – due/tre camere – doppi servizi – con la maggiore indipendenza possibile; se in condominio, di modeste dimensioni e meglio se senza spese. Sempre apprezzati gli accessori e gli spazi esterni, non sempre all’altezza però delle aspettative della richiesta. Gli immobili con mancanza di accessori fanno più fatica sul mercato e scontano un delta maggiore in trattativa. Si registra un maggior interesse da parte degli investitori che hanno budget da piccoli risparmiatori: contestualmente c’è una mancanza di immobili sul mercato della locazione con una sempre maggiore difficoltà dei conduttori in ricerca vista l’elevata la domanda e la scarsa offerta a canoni aumentati. Anche in provincia si sta espandendo la cultura dell’affitto breve. Da tenere in osservazione il mercato di Montecatini Terme, capoluogo della Valdinievole, e di Monsummano Terme. Montecatini Terme sta ancora attraversando un momento economico di difficoltà, ma il completato raddoppio della ferrovia in direzione Firenze, con un aumento sostanziale delle corse e con minori tempi di percorrenza, ha accorciato notevolmente le distanze. Inoltre, la situazione delle Terme in concordato preventivo in continuità sembra, dopo i primi esperimenti di vendita del patrimonio immobiliare andati deserti, aver trovato investitori privati oltre all’intervento degli Enti pubblici, con una rinnovata speranza di rilancio del comparto. Monsummano Terme ha negli ultimi anni visto nascere diversi cantieri con abitazioni in classe energetica attenta al risparmio energetico. La qualità della vita e dei servizi rende interessante questo centro, secondo per importanza in Valdinievole. In sintesi è un mercato in movimento con prezzi più bassi in città ma con segnali di ripresa, aumento del numero delle compravendite seppur condizionato dai tempi di lavorazione per la concessione del credito da parte degli istituti bancari e dalle pratiche edilizie in sanatoria che spesso occorre presentare su immobili datati”.

AREZZO-SIENA, PRESIDENTE RAMONA VALCEANU
AREZZO
“Il mercato immobiliare aretino chiude il 2025 con un segnale chiaro: la fase di crescita accelerata è terminata, ma il settore rimane stabile e
strutturalmente sano. A gennaio 2026 il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali nel Comune di Arezzo si attesta intorno ai 1.866 euro
al mq, in lieve aumento rispetto allo scorso anno. Dopo il picco registrato alla fine del 2025, oggi i valori mostrano un andamento più lineare, segno di un mercato che sta trovando un proprio equilibrio. Non si tratta di un rallentamento negativo, bensì di una fase di consolidamento. La domanda resta presente, ma è più consapevole e selettiva: chi acquista cerca qualità, efficienza energetica e immobili pronti all’uso. Le abitazioni da ristrutturare, se non correttamente posizionate sul mercato, richiedono oggi maggiore flessibilità nel prezzo. Anche il comparto delle locazioni evidenzia dinamismo. I canoni medi hanno superato i 9 euro al mq mensili, registrando una crescita significativa rispetto al 2025. Questo dato
conferma una pressione costante sul mercato degli affitti, alimentata sia da esigenze abitative sia da una mobilità lavorativa ancora vivace. Il centro storico si conferma l’area più costosa della città, con valori medi che superano i 2.000 euro al mq. Il pregio architettonico, la scarsità di immobili disponibili e l’interesse per soluzioni ristrutturate di qualità mantengono elevata l’attrattività della zona. Le aree semicentrali – come Giotto, XXV Aprile e Fiorentina – rappresentano oggi il segmento più dinamico per le famiglie, con quotazioni intermedie e buona velocità di assorbimento. Nelle frazioni e nelle zone periferiche, invece, i valori risultano più contenuti e la domanda appare maggiormente legata al rapporto qualitàprezzo. In ambito provinciale, il prezzo medio si mantiene attorno ai 1.500 euro al mq, con differenze marcate tra le località a vocazione turistica – come Cortona – e le aree interne, dove le quotazioni scendono sensibilmente. Rispetto alla media regionale toscana, che supera i 2.400 euro al mq e risente dell’effetto trainante di Firenze, Arezzo si posiziona come mercato più accessibile ma stabile, capace di offrire qualità abitativa a valori competitivi. Il 2026 si apre quindi con un mercato immobiliare meno impulsivo ma più strutturato. L’offerta di immobili moderni ed efficienti rimane limitata, sostenendo i prezzi nelle zone più richieste. Non si osservano segnali di contrazione, bensì un fisiologico assestamento dopo anni di crescita. Il valore oggi non è più determinato soltanto dalla zona, ma dalla combinazione di fattori: efficienza energetica, stato manutentivo, distribuzione degli spazi e qualità complessiva dell’immobile”.

SIENA
“L’analisi delle compravendite e dei valori immobiliari nel territorio senese è stata realizzata secondo i criteri standard FIAIP Monitora, integrando in modo sistematico le richieste degli acquirenti, l’offerta presente sul mercato, il venduto effettivo e, soprattutto, l’esperienza professionale degli
agenti immobiliari. Quest’ultimo elemento rappresenta un fattore determinante per una corretta interpretazione dei dati e per la definizione
del reale valore degli immobili. La provincia di Siena, per estensione e varietà del territorio, presenta dinamiche di mercato differenti a seconda
delle aree. Per questo motivo, l’analisi è stata suddivisa in macroaree omogenee, così da offrire una lettura più precisa dei valori espressi in €/mq
e dell’andamento delle compravendite. Nel centro storico di Siena si conferma il ruolo di motore del mercato provinciale. Nel corso del 2025 si
è registrata una forte attrazione di acquirenti orientati all’investimento e alla redditività da locazione. Rimane elevata la richiesta per immobili di
pregio, già ristrutturati, acquistati sia come prima abitazione sia come seconda casa da investimento. Il secondo semestre evidenzia un mercato
particolarmente dinamico, con un aumento delle compravendite accompagnato da lievi rialzi dei prezzi medi. Nella prima periferia di Siena
la domanda si mantiene moderata ma costante, sostenuta principalmente da famiglie e giovani coppie alla ricerca della prima casa e di spazi abitativi più ampi rispetto al centro storico. Il Chianti Senese mostra una buona vivacità nelle compravendite e un lieve incremento dei valori, in linea con la tendenza positiva del mercato residenziale toscano, che appare in una fase di progressivo consolidamento. Le Crete Senesi rappresentano un’area molto eterogenea, caratterizzata da borghi, zone rurali e centri urbani. Qui si registra una sostanziale stabilità nelle compravendite e una crescita moderata dei valori. Rimane sostenuta la domanda per immobili tipici toscani, quali casali, poderi e agriturismi, con prezzi stabili o in lieve aumento. La Val d’Orcia conferma una forte attrattività per acquirenti internazionali, soprattutto per immobili di pregio e seconde case. Gli aumenti di valore risultano più marcati nei centri storici e nelle proprietà di qualità. San Quirico d’Orcia evidenzia una crescita sostenuta, mentre Castiglione d’Orcia registra un aumento più moderato. Si rileva inoltre un buon potenziale di rivalutazione per immobili rurali da ristrutturare. Nella Val d’Elsa si osserva una crescita moderata nella parte finale del 2025: alcune zone centrali risultano in aumento, mentre altre mantengono una maggiore stabilità. La Val di Merse presenta dinamiche tipiche delle aree periurbane e rurali, con valori più contenuti, una generale stabilità e un lieve incremento dei prezzi richiesti. Si registra un interesse crescente per seconde case e immobili con particolari caratteristiche paesaggistiche”.

GROSSETO, PRESIDENTE SERENA BADIALI
“Il 2025 ha rappresentato per la provincia di Grosseto un anno di consolidamento. Dopo la fase espansiva post-pandemica e il
riassestamento del 2024, il mercato mostra volumi in recupero e valori sostanzialmente stabili. Non siamo di fronte a una nuova crescita euforica,
ma a un equilibrio più maturo e consapevole. Il mercato provinciale conferma una forte polarizzazione. Grosseto capoluogo, il Litorale Nord e
la Costa d’Argento concentrano la maggior parte delle transazioni e mantengono la maggiore solidità. Le aree interne e collinari evidenziano
una dinamica più lenta.Il valore oggi non è diffuso, è selettivo. Le quotazioni residenziali si mantengono su livelli stabili. Non emergono
tensioni speculative, ma una forte selezione qualitativa. Gli immobili ben posizionati, efficienti e coerenti con le aspettative contemporanee trovano mercato. Gli immobili non adeguati richiedono maggiore flessibilità e tempi più lunghi. L’elemento più significativo è la crescente centralità della domanda internazionale. Clienti provenienti da Germania, Svizzera, Belgio, Austria e Stati Uniti stanno assumendo un ruolo strutturale, in particolare nelle aree costiere e nelle zone rurali di pregio. La domanda estera ricerca stabilità patrimoniale, qualità ambientale e identità territoriale. Non è più una componente accessoria: è la nuova stella polare del mercato immobiliare grossetano Il 2025 non è stato un anno di espansione, ma di trasformazione. Volumi in ripresa, valori stabili, forte selettività e crescente peso della domanda internazionale delineano un mercato più maturo e professionale. In questo scenario, competenza e capacità di lettura delle micro-dinamiche territoriali diventano il vero fattore competitivo”.

LIVORNO, PRESIDENTE CLAUDIA BARONETTO
“Il mercato immobiliare a Livorno e provincia archivia il 2025 nel segno dell’equilibrio. Compravendite stabili, prezzi differenziati e domanda
sempre più selettiva. Dopo mesi complessi, il mercato si è consolidato, tengono le zone costiere e le aree residenziali di qualità, centrale il ruolo
del credito e della professionalità degli operatori. Le compravendite si sono mantenute su livelli sostanzialmente in linea con il 2024, con un
andamento più positivo nella seconda parte dell’anno, sostenuto da una ritrovata fiducia delle famiglie e da condizioni di accesso al credito
progressivamente più favorevoli. Dal punto di vista dei valori, il mercato ha mostrato una buona tenuta. I prezzi medi non hanno registrato aumenti generalizzati, ma si sono mantenuti stabili, con lievi incrementi nelle zone a maggiore attrattività. A fare la differenza sono stati soprattutto la qualità dell’immobile, la posizione e lo stato manutentivo. Gli immobili ristrutturati o con buone caratteristiche energetiche hanno continuato a trovare riscontro sul mercato in tempi più rapidi. La domanda si è concentrata prevalentemente su abitazioni di taglio medio, preferibilmente pronte da abitare. È proseguita anche nel 2025 la ricerca di immobili dotati di spazi esterni, come terrazzi e giardini, ormai considerati un elemento essenziale nella scelta della casa. Questa tendenza ha contribuito a ridurre l’offerta di alcune tipologie, sostenendo i valori nelle aree più richieste. Nel capoluogo Livorno il mercato si è confermato equilibrato e articolato. La zona sud ha mantenuto una buona attrattività, mentre i quartieri centrali hanno mostrato una sostanziale stabilità dei prezzi. Le aree più popolari hanno continuato a intercettare una domanda costante grazie a una maggiore accessibilità economica. Buona la performance delle zone costiere della provincia. Località come Cecina, Rosignano, San Vincenzo e la Costa degli Etruschi hanno confermato anche nel 2025 la loro capacità
attrattiva, sostenute sia dalla domanda residenziale sia da quella legata alle seconde case e agli investimenti. Più stabile, invece, l’andamento dei
comuni dell’entroterra, caratterizzati da un mercato più legato alla domanda locale. Nel complesso, il 2025 restituisce l’immagine di un
mercato immobiliare livornese maturo e resiliente, in cui equilibrio, corrette valutazioni e professionalità rappresentano elementi centrali per
affrontare le sfide future. Cecina, Rosignano, San Vincenzo e la Costa degli Etruschi hanno confermato anche nel 2025 la loro capacità attrattiva, sostenute sia dalla domanda residenziale sia da quella legata alle seconde case e agli investimenti. Più stabile, invece, l’andamento dei comuni
dell’entroterra, caratterizzati da un mercato più legato alla domanda locale”.

PISA-LUCCA, PRESIDENTE ARMANDO BARSOTTI
PISA
“Un’analisi attenta del mercato ci consente di guardare al 2026 con fiducia e senso di equilibrio, alla luce di un 2025 che ha consolidato la ripresa
avviata nel 2024. Dopo la fase di forte tensione sui tassi di interesse, il progressivo assestamento della politica monetaria europea e il rientro
della spinta inflattiva hanno restituito stabilità. Il 2025 si è chiuso con un incremento significativo delle compravendite e con valori in moderata
crescita, delineando un mercato più maturo e selettivo. Possiamo sintetizzare l’andamento del comparto residenziale nella provincia di Pisa,
composta da 37 comuni aggregati in 7 macroaree omogenee, evidenziando una crescita concreta dei volumi. Nel primo semestre 2025
le transazioni hanno raggiunto quota 3.077 (fonte OMI) con un incremento del +16,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, dato
superiore alla media regionale. Nell’insieme si rileva un mercato in rilancio, ma con caratteristiche diverse rispetto al passato: meno impulsivo, più
attento alla qualità dell’immobile e alla sua corretta collocazione economica. Nella parte finale del 2025 si è registrato un lieve ma costante
aumento delle compravendite. Le quotazioni medie provinciali si attestano intorno a 1.495 euro al mq, sostanzialmente stabili, mentre nel comune di Pisa valori medi superiori, intorno ai 1.740 euro al mq, con una crescita annua del +4%. La tipologia più richiesta resta quella situata nel centro storico e nella prima periferia, con pertinenze, spazi esterni, facilità di parcheggio e servizi facilmente accessibili. Da sottolineare come la qualità della vita sia oggi un elemento determinante nelle scelte delle famiglie. La domanda nel comune di Pisa è cresciuta (+10% su base annua), a fronte di un’offerta in lieve contrazione. Questo equilibrio tra domanda attiva e offerta selettiva ha sostenuto i valori senza generare dinamiche speculative. Il 2026 si prospetta come un anno di stabilizzazione. Si conferma positivo il mercato della seconda casa e dell’investimento
finalizzato alla locazione. L’immobile continua ad essere percepito come forma di tutela del risparmio. Diversa la situazione per chi intende investire esclusivamente in locazioni turistiche: il settore è oggetto di crescente attenzione normativa e molti investitori adottano un atteggiamento più prudente per via delle restrizioni della Legge di Bilancio 2026 e della Regionale Toscana. Le locazioni turistiche stagionali lungo la costa tirrenica, da Marina di Vecchiano a Marina di Pisa, Tirrenia e Calambrone, registrano prenotazioni anticipate e un andamento positivo anche per il 2026. Seguono le locazioni brevi nel centro storico della città d’arte come Pisa, dove la richiesta resta sostenuta”.

LUCCA
“Il mercato immobiliare della provincia di Lucca sta vivendo una stagione di significativa stabilità, mostrando una capacità di tenuta che ci permette di guardare al futuro con un cauto ma solido ottimismo. Nonostante le incertezze del panorama economico generale, il territorio si muove con una dinamicità che non è solo statistica, ma reale. È la risposta di un tessuto sociale che continua a credere nel valore della casa. Il “sentire” che raccogliamo quotidianamente nelle nostre agenzie racconta di un mercato maturo, dove la domanda resta vivace ma si è fatta più consapevole, attenta e selettiva. In questo scenario, il ruolo dell’agente immobiliare cambia pelle: non siamo più semplici intermediari, ma consulenti che mettono il proprio “occhio attento” al servizio del cliente. In un contesto così complesso, la nostra missione è leggere i dati per trasformarli in sintesi chiare, anticipando le tendenze per proteggere i progetti di vita delle persone e i loro investimenti. Se i dati del primo semestre 2025 raccontavano segnali di crescita fisiologici – con una domanda d’acquisto in aumento in Lucca città di oltre il 10% e del 8% in provincia – è nel quotidiano che leggiamo la reale capacità di chiusura delle trattative. I prezzi hanno subito un leggero e naturale ritocco verso l’alto, attestandosi sia nel capoluogo che in alcune zone della provincia. Questo trend di crescita consapevole è proseguito con costanza anche nel secondo semestre 2025. La chiusura d’anno ci consegna un mercato che ha trovato il suo baricentro: i tempi di vendita si sono stabilizzati e i valori tengono, segno che le aspettative di chi vende e le possibilità di chi acquista hanno finalmente trovato un punto d’incontro concreto. Guardando al 2026, la nostra parola d’ordine resta equilibrio. Non vediamo all’orizzonte strappi o fiammate improvvise, ma una fase di assestamento continuo. Il volume delle transazioni rimarrà solido, ma a una condizione: la qualità. La Versilia si conferma il vero cuore pulsante della provincia: questo distretto non è solo una vetrina d’eccellenza, ma il motore del territorio, arrivando a coprire circa il 50% del transato totale provinciale. È un mercato che trascina con sé l’intero quadrante nord della Toscana, dimostrando una resilienza straordinaria. Il centro storico di Lucca resta una perla che attrae capitali internazionali, mantenendo quotazioni di grande prestigio. La vera partita del 2026, però, si giocherà nei quartieri semicentrali: qui la sfida sarà offrire alla domanda residenziale locale soluzioni che sappiano equilibrare costi e servizi di qualità. Se Forte dei Marmi continua a rappresentare un’eccezione globale, in aree come Viareggio, Camaiore e Massarosa sentiamo forte la ricerca della “qualità della vita”. In un territorio a così forte vocazione turistica come quello lucchese e versiliese, il fenomeno delle locazioni brevi va letto oggi come un fattore estremamente positivo e un driver di crescita per l’intero comparto. L’immobile destinato allo short-rent sta diventando un prodotto d’eccellenza che deve rispecchiare i propri target di riferimento perché acquisti senso e valore”.

MASSA CARRARA, PRESIDENTE FELICE CALIOLO
“Il mercato immobiliare della provincia di Massa-Carrara ha registrato nel corso del 2025 un numero di compravendite sostanzialmente in linea con l’anno precedente. L’analisi del territorio apuano richiede tuttavia una distinzione strutturale tra l’area costiera e l’entroterra lunigianese, realtà che presentano dinamiche profondamente differenti. Area costiera. Il comparto delle seconde case ad uso vacanza continua a rappresentare un segmento strategico del mercato. La domanda è concreta e qualificata: il cliente è orientato all’acquisto di immobili prossimi al mare, con caratteristiche precise in termini di posizione, qualità e comfort. Tuttavia, l’offerta disponibile non risulta adeguata a soddisfare pienamente tali esigenze. Gli immobili situati nella fascia a ridosso del litorale sono sempre più rari e oggetto di una pressione crescente sia in termini di richieste sia di valori di mercato, che hanno registrato un lieve incremento. Questa carenza di prodotto limita il potenziale sviluppo del comparto, generando uno squilibrio tra domanda e offerta. Il mercato residenziale, che rappresenta oltre la metà delle compravendite complessive, ha evidenziato nel primo semestre 2025 una moderata crescita sia nei volumi sia nei prezzi, con un successivo assestamento nella seconda parte dell’anno. Diversa la situazione in Lunigiana, che continua a risentire delle criticità legate alle politiche occupazionali e alla progressiva riduzione dei servizi, fattori che hanno contribuito allo spopolamento del territorio. Le compravendite residenziali risultano in flessione, così come le valutazioni immobiliari. La domanda si orienta prevalentemente verso immobili indipendenti o dotati di spazi verdi, mentre risulta meno attrattivo il segmento delle abitazioni in contesto condominiale. Anche nel comparto delle seconde case si rileva la presenza di una domanda interessata a immobili nei centri storici o a casali caratteristici con ampi terreni. Tuttavia, tali tipologie risultano sempre più difficili da reperire e spesso non rispondono agli standard qualitativi richiesti dall’acquirente contemporaneo, determinando un evidente disallineamento tra
aspettative del mercato e disponibilità reale. Il mercato delle locazioni residenziali si conferma particolarmente dinamico su tutto il territorio
provinciale, con domanda superiore all’offerta. Parallelamente, si registra un incremento dei proprietari che scelgono di destinare gli immobili alle
locazioni brevi a uso turistico. Tale orientamento è spesso motivato dalla complessità normativa e dai tempi eccessivamente lunghi di gestione delle morosità, che incidono in modo significativo sulla tutela del proprietario e sulla sostenibilità economica della locazione tradizionale. La conseguenza è una progressiva riduzione dello stock destinato al mercato residenziale ordinario”.