Decreto Legge 31 Maggio 2010 n. 78/2010

Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica

Art. 19 (Aggiornamento del Catasto)

L’articolo 19 del Decreto può essere letto nel seguente modo:

Commi 1‐6
1. creano una interconnessione tra l’Agenzia del Territorio e gli Uffici Comunali attraverso la creazione dell’Anagrafe Immobiliare Integrata;
2. promuovono l’allineamento tra i dati relativi ai titolari di diritti reali sugli immobili tenuti dal Catasto e quelli risultanti dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari;
Commi 7‐15 mirano a far emergere gli immobili c.d. “Fantasma” ed a procedere con il loro censimento in Catasto.

Comma 7

“L’Agenzia del Territorio, entro il 30 settembre 2010, conclude le operazioni previste dal secondo periodo dell’articolo 2, comma 36, del decreto‐legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, e successive modificazioni.”

Il decreto‐legge 3 ottobre 2006, n. 262, ‐ comma 36 art. 2 ‐ come sostituito dal comma 339 dell’articolo 1 della legge finanziaria 2007 stabiliva che l’Agenzia del Territorio, anche sulla base delle informazioni fornite dall’Agenzia per le erogazioni in agricoltura (AGEA), procedesse all’individuazione dei fabbricati non dichiarati in Catasto richiedendo "ai titolari di diritti reali la presentazione degli atti di aggiornamento catastale mediante la procedura “Docfa” (redatti ai sensi del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701).

Le attività di foto‐identificazione sono state svolte nel triennio 2007‐2009, analizzando quasi tutto il territorio nazionale ad esclusione dei Comuni ubicati nelle province autonome di Trento e Bolzano, il cui catasto non è gestito dall’Agenzia; in circa 400 comuni sono tuttora in corso le attività.Fino ad ora sono stati eseguiti oltre il 25% degli accertamenti totali, pervenendo all’accatastamento di circa 530.000 unità immobiliari urbane cui corrisponde un incremento di rendita catastale pari a circa 257 milioni di euro.

Comma 8

“Entro il 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto individuati secondo le procedure previste dal predetto articolo 2, comma 36, del citato decreto‐legge n. 262, del 2006, con riferimento alle pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale effettuate dalla data del 1° gennaio 2007 alla data del 31 dicembre 2009, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale. L’Agenzia del Territorio, successivamente alla registrazione degli atti diaggiornamento presentati, rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformita’urbanistico‐edilizia, attraverso il Portale per i Comuni.”

Il comma 8 prevede che i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in catasto e, già individuati, procedano alla presentazione ai fini fiscali della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31 dicembre 2010; le dichiarazioni così presentate vengono messe a disposizione dei Comuni, che verificano la regolarità urbanistica degli immobili così denunciati. È evidente che la finalità sia quella di combattere l’abusivismo edilizio.

Comma 9

“Entro il medesimo termine del 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale.”

Comma 10

Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare ai sensi del comma 8 le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 31 dicembre 2010, l’Agenzia del Territorio, nelle more dell’iscrizione in catasto attraverso la predisposizione delle dichiarazioni redatte in conformità al decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, procede all’attribuzione di una rendita presunta, da iscrivere transitoriamente in catasto, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni. Per tali operazioni l’Agenzia del Territorio puo’ stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.

Comma 11

Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare ai sensi del comma 9 le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 31 dicembre 2010, l’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni. Per tali operazioni l’Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.

Comma 12

“A decorrere dal 1° gennaio 2011, l’Agenzia del Territorio, sulla base di nuove informazioni connesse a verifiche tecnico‐amministrative, da telerilevamento e da sopralluogo sul terreno, provvede ad avviare un monitoraggio costante del territorio, individuando, in collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto. In tal caso si rendono applicabili le disposizioni di cui al citato articolo 2, comma 36, del decreto‐legge n. 262 del 2006. Qualora i titolari di diritti reali sugli immobili individuati non ottemperino entro il termine previsto dal predetto articolo 2, comma 36, l’Agenzia del Territorio procede all’attribuzione della rendita presunta ai sensi del comma 10. Restano fermi i poteri di controllo dei Comuni in materia urbanistico‐edilizia e l’applicabilita’ delle relative sanzioni.”

Comma 14

“All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e’ aggiunto il seguente comma: "1‐bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

LEGGE 27 FEBBRAIO 1985, n. 52
(GU n. 056 del 06/03/1985)
Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari.

Art. 29 – Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini.

Ai sensi dell’art. 1346 C.C. :“L’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile“.

Comma 15

“La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali e’ considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed e’ punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”.

ART. 69. del D.P.R. 131/1986
(Omissione della richiesta di registrazione e della presentazione della denuncia)

“Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.”

Nuovi modelli 69 e C.D.C.

Sul sito http://www.agenziaentrate.it sono già disponibili i nuovi modelli da presentare all’Agenzia delle Entrate per ottemperare ai nuovi obblighi di cui all’art. 15.

Le scritture private

Proposte di acquisto
Le proposte di acquisto costituiscono, se ne hanno tutti i requisiti, veri e propri contratti preliminari e fanno nascere, nel momento in cui il proponente ha notizia dell’accettazione, il diritto alla provvigione.

Contratti preliminari
Il contratto preliminare è quello con il quale le parti, stabilendo tutti gli accordi per iscritto, si obbligano a concludere un successivo contratto che produrrà gli effetti da esse voluti.

Secondo l’art. 1351 c.c.: “Il contratto preliminare e’ nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”

Proposta di acquisto e Contratto preliminare: Responsabilità del mediatore

Sia con la sottoscrizione del contratto preliminare, quanto, con l’avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta, il contratto è concluso e nasce il diritto alla provvigione ma anche la responsabilità dell’agente immobiliare nei confronti dei clienti.

Secondo l’art. 1759 c.c.: ”Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”

L’art. 1759, comma primo, c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché al lume della disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6). Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico ‐ giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente
Sez. III, sent. n. 5107 del 26‐05‐1999.

Orientamento più recente

In base alla disciplina codicistica e professionale, il mediatore, pur dovendo normalmente osservare gli obblighi previsti dall’art. 1759, comma primo, c.c., non è, tuttavia, tenuto in difetto di uno specifico incarico, al compimento di indagini di natura tecnico‐giuridica (come l’accertamento della libertàdell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie).
Sez. III, sent. n. 822 del 18‐01‐2006 (ud. del 17‐10‐2005)

Responsabilità da “contatto sociale”

Se, prima facie, la responsabilità del mediatore non mandatario appare agevolmente di natura extracontrattuale, risulta preferibile, riguardando la stessa una figura professionale, applicare la più recente previsione giurisprudenziale di legittimità della “responsabilità da contatto sociale"; infatti, tale situazione è riscontrabile nei confronti dell’operatore di una professione sottoposta a specifici requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, ed a favore di quanti, utenti‐consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche (si pensi, ad esempio, alle agenzie immobiliari dalle particolari connotazioni professionali ed imprenditoriali).
Cassazione civile , sez. III, sentenza 14.07.2009 n° 16382

Effetti della nuova normativa sulle scritture private

L’orientamento della Cassazione è stato superato da questa normativa per cui, onde evitare di incorrere in responsabilità ex art. 1759 c.c. per violazione dell’obbligo della diligenza media professionale, il mediatore, prima di far sottoscrivere la proposta di acquisto, dovràeffettuare la verifica di conformità catastale (facendosi consegnare la planimetria depositata in catasto, o delegare per la sua estrazione dagli archivi dell’AdT) e in caso di irregolarità avvertire i clienti, facendosi rilasciare, a futura memoria, una dichiarazione scritta di manleva.

Dichiarazioni del promittente venditore nel contratto preliminare

Nel contratto preliminare sarebbe opportuno inserire le seguenti clausole:

“Il promittente venditore dichiara, che la consistenza dell’immobile promesso in vendita è esattamente quella che risulta dalla planimetria depositata presso la competente Agenzia del Territorio di…. in data…, allegata alla presente scrittura sotto la lettera “ ” e, che i dati quivi risultanti relativamente alla intestazione dello stesso, sono aggiornati ed esattamente allineati alle risultanze della Conservatoria dei Registri Immobiliari di…”
“Il promittente venditore dichiara, che l’immobile promesso in vendita non risulta esattamente rappresentato nella planimetria catastale depositata presso la competente Agenzia del Territorio di… e, pertanto, si impegna a provvedere, a tutte proprie cura e spese, alla nomina di un tecnico che provveda ad aggiornare la stessa in tempo utile per la data della stipula del contratto definitivo di vendita”

Facebook

Twitter