La Corte di Cassazione, ancora di recente (Sezione Civile III, 05/09/2006, n.19066), ha posto nel dovuto risalto la natura professionale dell’attività del mediatore rilevando che in virtù della testuale previsione contenuta nell’art.
33, comma quinto, della Costituzione, secondo la quale è prescritto un esame di Stato per l’abilitazione all’esercizio professionale, è legittima – costituendo diretta attuazione di tale regola – la disposizione contenuta nell’art. 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, alla stregua della quale è prevista l’istituzione, presso ciascuna camera di commercio, del ruolo degli agenti in affari di mediazione, nel quale devono iscriversi – previo superamento di apposito esame o previo conseguimento del titolo abilitativo di cui alla lett. e) del comma terzo dello stesso art. 2 – anche coloro che svolgono l’attività di mediazione, pure se esercitata in modo discontinuo od occasionale, così come individuati nel comma quarto della medesima norma.
La Corte ha precisato che alle normatva – a prescindere dalla considerazione per cui rientra nella discrezionalità del legislatore introdurre nuove categorie di "professionisti" – obbedisce al soddisfacimento di un interesse pubblico affinché l’attività del mediatore sia svolta esclusivamente da persone in possesso di particolari cognizioni tecniche, anche alla luce della disciplina della responsabilità del mediatore quanto all’obbligo sullo stesso gravante – a norma dell’art. 1759 cod. civ. – di comunicare alle parti circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla sua conclusione.
Possiamo, dunque, affermare che, in applicazione del principio generale di tutela dell’affidamento, sussiste in capo all’intermediario immobiliare uno specifico obbligo di informativa, all’evidente scopo di fornire una tutela ai contraenti. In relazione a quanto precede vediamo di delineare, in riferimento alla normativa dettata dal D. Lgs. 122/2005 contenente le disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, quali possano essere i profili di responsabilità di un agente immobiliare.
Cominciamo con il dire che, innanzitutto, l’intermediario deve informare le parti, verosimilmente in maggior misura il futuro acquirente, del contenuto del dettato normativa, e, significatamente, per quanto riguarda, a mio giudizio, due specifici aspetti: la fideiussione e la polizza assicurativa. Ove, poi, come nella prassi accade, il mediatore debba occuparsi, altresì, della redazione e della stesura del contratto preliminare, a maggior ragione, egli dovrà attenersi, quanto al contenuto, alle disposizione di cui all’art. 6 del D. Lgs..
Ma andiamo con ordine. Va, innanzitutto, precisato che, per quanto attiene la fideiussione essa debba essere rilasciata al momento della stipula del contratto preliminare e, per quanto attiene la polizza, l’obbligo sorge in capo al costruttore al momento della stipulazione dell’ato definito. e consegue che l’intermediario, nel raccogliere un proposta di acquisto di un immobile di nuova costruzione, oltre che avvalersi di uno specifico modulo di contenuti conformi alla citata normativa, dovrà avere l’accortezza, una volta messo al corrente il proponente del diritto di farsi garantire le somme o i corrispettivi che il costruttore andrà a riscuotere, dovrà avere l’accortezza, di trattenere, fiduciariamente, eventuali somme di denaro ricevute a titolo di cauzione. Solamente al momento della sottoscrizione del contratto preliminare e una volta che il costruttore, salvo diversi accordi, abbia rilasciato la fideiussione potrà consegnarli tali somme.
Per quanto riguarda la polizza assicurativa, che, come abbiamo detto, dovrà essere rilasciata al momento della stipulazione dell’atto notarile, l’agente immobiliare, se presente (per esempio per incassare le provvigioni), dovrà far presente all’acquirente l’obbligatorietà del rilascio. Se l’agente immoiliare dovrà redigere il compromesso è pacifico che, per non incorrere in precise responsabilità, attesa la natura professionale della sua attività che, evidentemente, presuppone il possesso di requisiti di capacità e competenza necessari per una corretta stesura del contratto, egli dovrà garantire alle parti il conseguimento di un contratto valido, redigendo un contratto che, seppur preliminare, dovrà essere conforme, quanto al suo contenuto, alle disposizione previste dalla legge (art. 6).
In buona sostanza, possiamo concludere affermando che l’agente immobiliare chiamato ad intermediare l’acquisto di un immobile di nuova costruzione, in quanto operatore specializzato, dovrà fornire all’acquirente una ampia tutela, espletando l’incarico non solo nel rispetto dell’art. 1759, ma anche, nel rispetto dei doveri di correttezza e buona fede e, soprattutto, nel rispetto dell’obbligo di osservare la diligenza richiesta dalla natura dell’attività esercitata.
Avv. Roberto Bella
Presidente IRCAT
