La nuova modulistica predisposta dall’ Ufficio Studi della FIAIP relativa alla compravendita e alla locazione d’immobili comprende dieci moduli: quattro dedicati alla compravendita di immobili, tre dedicati alla compravendita di immobili da costruire e tre alla locazione di immobili.
L’aumento di numero e l’affinamento dei moduli rispetto al passato sono stati necessari , oltre che alla opportunità di tenere conto dell’esperienza sino ad oggi maturata, alla necessità di adeguarsi alle rilevanti novità legislative di questi ultimi tempi, prime fra tutte quelle che hanno interessato gli immobili da costruire e la nuova responsabilità a fronte degli obblighi di registrazione a carico degli agenti immobiliari.
“PER UNA CORRETTA COMPRAVENDITA“
I moduli dedicati alla compravendita di immobili contengono, rispettivamente, un incarico di mediazione per la vendita, un incarico di mediazione per l’acquisto, una “Proposta di acquisto – Preliminare” ed una “Proposta d’acquisto – Intesa preliminare”.
I due incarichi possono essere combinati tanto con l’una quanto con l’altra tipo di proposta. I risultati di queste due combinazioni sono però differenti, nel senso che riflettono due modi di operare assai diversi. La scelta di seguire l’una o l’altra proposta resta all’agente immobiliare liberamente compiuta tenendo conto delle proprie scelte ed esigenze operative.
Infatti, la “Proposta di acquisto – Preliminare” costituisce un modulo la cui sottoscrizione, da parte dei soggetti intermediati, comporta la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, azionabile ex art. 2932 c.c.
“LA PROPOSTA/INTESA PRELIMINARE: LA NOVITA?“
La “Proposta d’acquisto – Intesa preliminare” costituisce invece un modulo la cui sottoscrizione, da parte dei soggetti intermediati, dà vita ad una semplice “Intesa” rilevante soltanto sul piano precontrattuale, dalla quale non scaturisce, a carico di quei soggetti, alcun obbligo di concludere l’affare: in altre parole, si tratta pur sempre di una “proposta”, ma di una proposta che non tende alla conclusione di un contratto preliminare, e neppure tende, più in generale, alla conclusione di un contratto, bensì mira al raggiungimento di un’intesa che, come si diceva, si colloca sul terreno precontrattuale.
Discende, da ciò, che le parti, pur dopo la sua sottoscrizione, rimarranno libere di mutare idea e di abbandonare quella che è ancora soltanto una trattativa. Non, però, in ogni caso senza conseguenze: infatti, se è vero che si sarà ancora nella fase delle trattative, altrettanto vero è che si sarà in una fase in cui si sarà certamente creato un affidamento circa la conclusione del contratto, un affidamento la cui lesione, lì dove il recesso dalle trattative medesime si presenti come ingiustificato, sarà certamente idonea a fondare una responsabilità, sia pure di carattere soltanto precontrattuale.
“A PROPOSITO DELL’OBBLIGO ALLA REGISTRAZIONE“
La circostanza che con questa proposta si rimanga sul piano precontrattuale ha, d’altra parte, anche un’altra importante conseguenza, e cioè che la “proposta” medesima, pur quando sottoscritta anche dal venditore, non potrà essere classificata come un “affare concluso” e, perciò, non dovrà essere registrata.
E questo a differenza di quanto vale per la “Proposta di acquisto – Preliminare”, la quale, determinando, quando sottoscritta da entrambi i soggetti intermediati, la conclusione, come si diceva, di un contratto preliminare di compravendita, azionabile ex art. 2932 c.c. dovrà, invece, essere registrata.
“LA NUOVA MODULISTICA PER GLI IMMOBILI DA COSTRUIRE“
Si tratta dei moduli da utilizzare quando oggetto dell’affare da concludere sia un immobile da costruire o da ristrutturare.
Come noto, una disciplina specifica per i contratti che mirano al trasferimento, in un momento successivo alla loro conclusione, di immobili del tipo appena indicato è stata recentemente introdotta con il d.legisl. n. 122 del 2005. In particolare, con questa disciplina, è stato disposto che, qualora il contratto preveda la corresponsione di somme di denaro prima del trasferimento della proprietà, le somme medesime debbono essere garantite con fideiussione, a pena di nullità del contratto stesso. Inoltre, è stata dettata una disciplina dettagliatissima in ordine al contenuto dei contratti preliminari aventi per oggetto gli immobili di cui si tratta.
Trattandosi di una disciplina alquanto complessa, esiste, un consistente rischio che venga posto in essere un contratto invalido e che di ciò il mediatore possa poi essere chiamato a rispondere.
Tutto ciò considerato, la FIAIP ha allora deciso di proporre, anche per quanto concerne l’ipotesi di mediazione riguardante immobili da costruire o da ristrutturare, il ricorso ad una modulistica che conduce le parti intermediate non alla conclusione di un contratto preliminare, bensì al raggiungimento di una intesa preliminare di carattere precontrattuale, rispetto alla quale possono essere ripetute le medesime osservazioni già svolte rispetto alla intesa preliminare cui si riferisce il modulo n. 04, tanto con riguardo all’obbligo di registrazione (che non sussiste).
In questo caso viene quindi a mancare l’obbligo, previsto dalla legge 210/2004 e dal Dlgs 122/2005, del rilascio della fidejussione a favore degli acquirenti.
Tale obbligo rimane esclusivamente al momento della sottoscrizione del preliminare di vendita.
“LA MODULISTICA PER LE LOCAZIONI”
I primi due di questi tre moduli relative al settore delle locazioni rispecchiano gli incarichi di mediazione per l’acquisto e di mediazione per la vendita. A differenza di questi ultimi, consentono, però, di gestire un unico tipo di proposta, e cioè una proposta che, come quelle contenute nei moduli 04 e 07, tende al raggiungimento di un’intesa che si colloca sul terreno precontrattuale. Questa scelta è stata compiuta in considerazione del fatto che, nella prassi, il ricorso al preliminare vero e proprio di locazione è del tutto inusuale.
Considerato quanto appena posto in rilievo con riguardo ai contenuti della proposta può perciò essere ripetuto, anche in relazione ad essa, quanto già osservato a proposito per la compravendita.
In particolare, va posto in rilievo che neppure per le locazioni la proposta/intesa accettata deve essere sottoposta a registrazione.
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(Si ringrazia il Porf. Alessio Zaccaria – Ordinario di Diritto Civile alla Universita’ di Verona per la consulenza prestata nella predisposizione della nuova modulistica)
Utilizzo e deposito dei moduli
L’utilizzo dei moduli da parte degli Agenti Immobiliari e delle Societa’ di mediazione immobiliare e’ subordinato al preventivo deposito presso la propria Camera di Commercio, ai sensi dell’ art. 5 – comma 4 della Legge 39/’89.
I moduli potranno essere utilizzati solo se recano gli estremi di iscrizione al Ruolo Mediatori dell’ Agente Immobiliare e nel caso di Societa’ del legale rappresentante della stessa.
Il mancato deposito presso la CCIAA potra’ generare una sanzione amministrativa di euro 1.549,37 ai sensi dell’ art. 21 del DM. 21/12/1990 n. 451
